호스텔 매물 계약 전, 건축물대장에서 먼저 봐야 할 7가지

첫 검토는 건축물대장입니다

호스텔 창업 상담에서 가장 위험한 말은 "일단 계약하고 맞춰보자"입니다. 매물 검토의 첫 단계는 건축물대장입니다. 현재 용도, 층별 면적, 위반건축물 표기, 주차장, 승강기, 계단, 사용승인일을 먼저 확인해야 합니다.

특히 근린생활시설이나 업무시설 일부를 숙박시설로 바꾸려는 경우에는 해당 층이 독립적으로 운영 가능한지, 피난 동선이 맞는지, 소방 설비 보강이 가능한지까지 같이 봐야 합니다.

계약서보다 먼저 확인할 질문

1. 건축물대장상 위반건축물 표기가 있는가.
2. 실제 현황과 대장상 용도가 일치하는가.
3. 숙박시설 전환 시 주차대수가 맞는가.
4. 교육환경보호구역 안에 들어가는가.
5. 피난계단, 직통계단, 비상구 보완이 가능한가.
6. 방화창, 방화구획, 스프링클러 보강 범위가 어느 정도인가.
7. 관할 관광과·건축과·위생과가 같은 판단을 하는가.

특약이 없으면 리스크가 창업자에게 옵니다

인허가가 안 되거나 공사비가 과도하게 커지는 경우를 대비해 계약 특약을 먼저 설계해야 합니다. 단순히 "숙박업 가능"이라는 말만 믿으면 안 됩니다. 가능 여부, 불가 시 해제 조건, 선투입 비용 부담, 렌트프리 기간, 원상복구 범위를 문장으로 남겨야 합니다.