2026년 36주차 · 시장
서울 숙박업 월별 성수기와 비수기 운영 기준
확인된 시장 지표와 월별 운영계획 범위를 분리해 객실 가격, 인력, 프로모션 시점을 정리했습니다.
2026-08-31 · 숙타트업 편집팀 · 10분
- 2024년 서울 전체 숙박시장 기준 OCC 84.5%, ADR 12만6,370원, RevPAR 10만6,758원입니다.
- 월별 표의 범위는 확정 통계가 아니라 연간 기준값에 계절 수요를 반영한 운영계획용 범위입니다.
- 가격 비교는 같은 지역·객실·환불 조건으로 고정하고 평균보다 중앙값을 사용해야 합니다.
먼저 구분해야 할 숫자
서울 숙박업 성수기를 말할 때 가장 많이 섞이는 값이 객실 점유율(OCC), 평균 객단가(ADR), 공개 판매가입니다. OCC는 판매 가능한 객실 가운데 실제 판매된 비율입니다. ADR은 판매된 객실의 평균 가격이고, RevPAR는 ADR에 OCC를 곱한 객실당 매출입니다. OTA에 노출된 가격은 아직 팔리지 않은 호가이므로 ADR과 같지 않습니다.
2024년 서울 전체 숙박시장 분석값은 일일 공급 객실 8만8,199실, OCC 84.5%, ADR 12만6,370원, RevPAR 10만6,758원입니다. 이 수치는 관광호텔만 떼어낸 값이 아니라 서울의 숙박시장 전체를 집계한 지표입니다. 3성급·4성급 호텔, 비즈니스호텔, 소형 숙박시설의 가격을 한 줄로 비교할 때는 시설 등급과 집계 대상을 반드시 표시해야 합니다.
서울시 관광호텔 통계는 등록 현황과 이용률, 객실 수입을 연 단위로 제공합니다. 반면 시설별 월간 ADR은 공개 범위가 제한적입니다. 그래서 아래 월별 표는 ‘서울 3~4성급 호텔의 확정 월별 평균’이 아닙니다. 연간 시장값과 서울의 월별 관광 수요를 바탕으로 예산과 가격을 세울 때 쓰는 운영계획 범위입니다.
실제 사업계획에는 해당 시설의 최근 12개월 PMS·OTA 정산 자료를 우선 적용해야 합니다. 자료가 없을 때만 아래 범위를 초기 가정으로 사용합니다.
수요 회복만 보고 들어가면 안 됩니다
2025년 서울 방문 외래관광객은 1,485만 명으로 2019년보다 6.8% 많았습니다. 같은 기간 관광숙박업 전체 객실은 3.4% 늘었지만 호스텔 객실은 3,036실에서 4,978실로 64.0% 증가했습니다. 서울 전체 수요는 회복했지만 소형 호스텔이 체감하는 경쟁은 더 빠르게 늘었다는 뜻입니다.
2019=100 지수. 방문객은 서울시 추정치, 객실은 문화체육관광부 관광숙박업 등록현황을 사용했습니다.
2026년 상반기에는 서울 방문 외국인이 전년 동기보다 21.3% 증가했고 외국인 카드소비는 56.8% 늘었습니다. 수요의 양과 소비 여력은 개선됐습니다. 다만 서울 전체 소비 증가율을 개별 호스텔의 매출 증가율로 바꿔 쓰면 안 됩니다. 지역, 객실 타입, 판매 채널에 따라 실제 ADR과 OCC는 달라집니다.
2026년 1~6월, 전년 동기 대비. 서울시 외국인 관광객 및 카드소비 분석 기준입니다.
서울 월별 수요와 운영계획 범위
이 캘린더는 확정 월별 통계가 아니라 가격·인력·프로모션 계획을 세우기 위한 운영 기준입니다.
| 월 | 수요 구간 | OCC 계획 범위 | ADR 지수 | 주요 수요 | 운영 포인트 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1월 | 비수기 | 68~72% | 85~95 | 연초 여행 수요 감소, 한파 | 주중 장기숙박과 연박 할인 점검 |
| 2월 | 회복기 | 72~76% | 90~100 | 설 연휴, 겨울방학 막바지 | 연휴와 평일 가격을 분리 |
| 3월 | 평수기 | 75~79% | 100~115 | 봄 관광 시작, 출장 수요 | 주말 인상보다 평일 판매 속도 확인 |
| 4월 | 성수기 | 82~86% | 115~135 | 벚꽃, 외래객, 단체 수요 | 행사일 최소 숙박일수와 취소조건 관리 |
| 5월 | 성수기 | 80~85% | 110~130 | 연휴, 야외 행사, 가족 여행 | 객실 타입별 가격 차등 확대 |
| 6월 | 평수기 | 76~81% | 100~115 | 장마 전 관광, 기업 출장 | 장마 예보에 맞춰 단기 프로모션 운영 |
| 7월 | 성수기 | 80~86% | 105~125 | 방학, 휴가, 가족·단체 | 청소 인력과 린넨 재고를 먼저 확보 |
| 8월 | 성수기 | 80~85% | 95~115 | 국내 휴가, 단체 관광 | 특급호텔과 중저가 숙소의 가격 흐름 분리 |
| 9월 | 평수기 | 75~80% | 95~110 | 추석 일정, 휴가 직후 조정 | 연휴 전후 가격을 한 묶음으로 두지 않기 |
| 10월 | 극성수기 | 83~88% | 115~135 | 단풍, 축제, 외래객 집중 | 판매 속도 기준으로 단계별 인상 |
| 11월 | 조정기 | 73~78% | 95~110 | 가을과 연말 사이 수요 공백 | 기업·장기숙박 수요 보강 |
| 12월 | 성수기 | 78~84% | 105~125 | 크리스마스, 연말 행사, 호캉스 | 주말·이벤트일 취소조건 강화 |
ADR 지수 100은 해당 시설이 세운 연간 기준 ADR입니다. 예를 들어 연간 기준 ADR을 15만원으로 잡았다면 4월 지수 115135는 17만2,500원20만2,500원의 계획 범위입니다. 계산식은 ‘연간 기준 ADR × 월별 지수 ÷ 100’입니다. 이 값은 시장의 확정 평균이 아니라 판매 시작가와 예산을 정하기 위한 기준선입니다.
OCC 역시 목표와 실적을 구분해야 합니다. 10월 목표를 88%로 세웠다고 해서 88%가 시장 평균이라는 뜻은 아닙니다. 예약일 기준 30일 전, 14일 전, 7일 전 판매 속도를 비교해 가격을 조정하는 데 쓰는 목표 범위입니다.
서울은 지역과 요일에 따라 계절성이 달라집니다
종로·중구는 고궁과 쇼핑, 외래객 수요가 겹쳐 봄과 가을의 영향을 크게 받습니다. 강남은 전시·회의·출장 일정이 주중 수요를 끌어올립니다. 홍대·마포는 주말과 공연 일정, 젊은 외래객 수요의 영향이 큽니다. 같은 10월이라도 지역과 객실 구성에 따라 예약 속도는 달라집니다.
시설 등급도 분리해야 합니다. 4성급 호텔의 조식·피트니스·연회 수요와 20실 규모 비즈니스 숙소의 수요는 같지 않습니다. 도미토리, 스탠다드 더블, 가족실도 판매 단위가 다릅니다. ‘서울 평균 18만원’ 같은 숫자 하나를 모든 객실에 적용하면 매출이 과대 또는 과소 계산됩니다.
8월은 특히 주의가 필요합니다. 휴가 수요가 강해도 중저가 숙소 공급이 많거나 외래객 구성이 달라지면 ADR이 내려갈 수 있습니다. 반대로 행사일과 주말은 짧은 기간에 가격이 급등합니다. 월 최저가와 최고가만 적으면 이 변동을 설명할 수 없습니다.
우리 시설의 월별 기준표 만드는 법
먼저 비교 시설을 8~15곳으로 고정합니다. 반경만으로 고르지 말고 지역, 객실 타입, 객실 수, 건물 연차, 조식과 엘리베이터 유무를 맞춥니다. 같은 건물 안 식음업장이나 주차장, 폐업 상호가 숙박시설로 중복 집계되지 않는지도 확인합니다.
가격은 매월 같은 조건으로 수집합니다. 평일 1일, 금요일 1일, 토요일 1일, 연휴 또는 행사일 1일을 정하고 동일한 객실 타입·인원·환불 조건·세금 포함 총액으로 기록합니다. 네이버, Booking.com, Agoda 등 채널이 다르면 수수료와 쿠폰이 섞이므로 채널별 가격도 따로 남깁니다.
평균보다 중앙값을 권합니다. 10만원, 11만원, 12만원, 35만원인 네 객실의 평균은 17만원이지만 중앙값은 11만5,000원입니다. 행사일 한 건 때문에 월 기준가가 부풀어 오르는 것을 막을 수 있습니다. 하위 25%, 중앙값, 상위 25%를 함께 기록하면 가격대도 읽기 쉽습니다.
마지막으로 공개 판매가와 실제 ADR을 나눕니다. OTA 화면은 경쟁사의 현재 호가이고, 우리 PMS·정산자료는 실제 판매 결과입니다. 공개가는 시장 반응을 보는 자료, 실제 ADR과 OCC는 다음 달 예산을 고치는 자료로 사용합니다.
월별 실무 체크
- 매월 1일에 다음 90일의 주중·주말·행사일 가격을 비교합니다.
- 예약 30일 전, 14일 전, 7일 전 OCC를 기록해 판매 속도를 봅니다.
- ADR만 올리지 말고 RevPAR와 취소율을 함께 확인합니다.
- 객실 타입별 실적을 분리하고 도미토리 베드는 객실과 별도로 계산합니다.
- 청소 인건비와 린넨비는 판매 객실박에 연동해 예산을 조정합니다.
- 시장 평균보다 자체 최근 12개월 실적을 우선합니다.
출처와 기준일
- 서울시, 2026년 상반기 서울 외국인 관광객 823만 명 — 방문객 823만 명, 전년 동기 대비 21.3% 증가, 외국인 카드소비 5조6,172억 원과 증가율 확인. 본문 확인일 2026-08-31.
- 문화체육관광부, 2025년 기준 관광숙박업 등록현황 — 서울 관광숙박업 전체 객실과 호스텔 객실의 2019·2025년 비교에 사용. 본문 확인일 2026-08-31.
- Lobin, 우리나라 숙박시장 2024: 서울 — 2024년 서울 전체 숙박시장 공급, OCC, ADR, RevPAR 확인. 여러 통계를 가공한 자체 알고리즘 추정치가 포함된 자료입니다. 본문 확인일 2026-08-31.
- 서울 열린데이터광장 통계, 관광호텔 등록 및 이용 현황 — 서울 관광호텔의 연도별 등록·이용률·객실 수입 확인. 본문 확인일 2026-08-31.
- Cushman & Wakefield, Seoul Hospitality Market Report — 서울 호텔시장 수요와 공급 흐름 교차 확인. 본문 확인일 2026-08-31.
- 한국관광 데이터랩 — 월별 외래객·지역 방문 흐름 확인처. 본문 확인일 2026-08-31.
월별 OCC와 ADR 지수는 위 자료의 확정 통계가 아닙니다. 숙타트업이 연간 시장 지표와 서울의 계절 수요를 바탕으로 만든 운영계획용 편집 기준이며, 개별 시설의 가격 결정이나 수익을 보장하지 않습니다.